実録！住宅ローン金利引き下げ検証 前編：シミュレーション
実録！住宅ローン金利引き下げ検証 後編：交渉結果出ました！
ここではこれまでの一連のプロセスの中で、気づいたこと、気になったことをまとめておきたいと思います。
ハンコ押してきました！
先日銀行の支店に行って、ハンコ押してきました。
書類は「ローン変更契約書」と「金利に関する特約書」の２つのみ。10分程度で終了です。郵送でやり取りしてくれてもよかったのに・・。
これで晴れて全プロセス終了です。月々にして約4,000円の支出減となりました。
さて、これまでの行動を振り返って、気づいたことをまとめておきます。
Tips1：Webシミュレーションはやっておいて損はない
今やどの銀行でも住宅ローン借り換えをお勧めしており、たいていの銀行では簡易的なWebシミュレーションが用意されています。これらはもちろんタダですし、特に個人情報を入力する必要もありませんので、暇つぶし程度でもいいのでやってみることをお勧めします。
シミュレーション結果から、以下のことがわかります。
- 支払総額の差額（今の利率とシミュレーション利率の差から）
- 必要経費の概算額
シミュレーションの結果、相当の金額がセーブできるとわかれば、本格的に借り換えの検討をすればよいと思います。
なおシミュレーションで適用される利率がそのまま借り換えでも適用されるとは限りませんので、その点はご注意を。
Tips2：今の住宅ローンの金利を下げることを検討する
はっきり言って借り換えは面倒です。新たに住宅ローンを借りなおすわけですから、各種書類を準備して住宅ローン審査に臨まなければいけません。収入関係から所有不動産、他の借入金など・・。
それよりも今の借りている住宅ローンの金利を下げることができれば、これらの書類準備は必要ありません。
私の場合、金利引き下げに必要だったのは銀行印と本人確認書類（免許証）だけ。書類２枚に署名・捺印して終わりでした。
では、金利引き下げできる人はどんな人？
誰でも金利引き下げができるとは限りません。私がいろいろ調べたところ、以下のような条件に当てはまる人は銀行も金利引き下げに応じてくれる可能性が高いようです。
- これまでに住宅ローンの返済延滞等がない
- 定期的な収入が振り込まれている（＝当人のメイン口座となっている）
- （重要！）現在適用の優遇金利が現在の優遇金利と比べてかい離がある
- 定期預金等の貯蓄がある
３についてですが、おそらく住宅ローンを申し込んだ際に「金利に関する特約書」という契約書にサインしていると思います。そこに記載のある優遇利率が現在の利率と著しくかい離していれば、見直してくれる可能性があるようです。
今は最大1.85%まで優遇してくれますが、本人の信用情報によってどのくらい優遇されるのかは銀行判断になりますので、「優遇幅が小さいな」と思った方は銀行に問い合わせてみるとよいと思います。
Tips4：交渉時のポイントは？
ずばり２つです。
借り換えを「本気で」検討していることを伝える
Webシミュレーションの結果だけでなく、１行くらいは本審査のための書類請求はしておいてよいと思います。
そのうえで、交渉時に、検討している銀行名と適用利率を伝え、真剣に検討していることをアピールしましょう。
借り換えに真剣だということは「お金の管理がしっかりしている」と捉えてもらえればいいですね。
借り換えたら口座を閉じる可能性を示唆する
ローンを持っている銀行を給与振込口座として利用している場合、ローンが他行に移ったら口座を閉じる可能性を伝えるのもよいかと思います。
わざわざ口座を残しておいて、住宅ローン分だけ他行に振り込むのも面倒ですからね。
銀行側としては、ローンの利息収入だけでなく口座もなくなってしまうのは痛いですから、金利引き下げの妥協点を見出してくれる可能性があるのでは、と。
注意事項
注意1：引き下げが必ずしも得とは限らない
実録！住宅ローン金利引き下げ検討 後編：交渉結果出ました！でお伝えしましたが、優遇金利変更には手続きのための手数料がかかります。私の場合は印紙代も含めて54,400円。
残りの返済期間が短かったり、そもそも残債が少ない場合、総合的に判断して引き下げをしないという選択肢もあります。その54,400円を繰り上げ返済にまわすという方法もあるわけです。
注意2：住宅ローン減税を利用している場合、住宅部分の繰り上げ返済には注意が必要
これはローンが「土地」と「建物」に分かれている場合で、住宅ローン減税を利用している場合に注意が必要です。
私のケースだと、家を買う際に、まず「土地」を購入し、その後「家」を建てました。その都度ローンを組んでいるので、「土地」と「建物」の2つのローンがあるわけです。
住宅ローン減税は「建物」に関してローンが組まれている場合にのみ利用できます。その場合は「土地」と「建物」両方に適用されます。よって、もし繰り上げ返済で「建物」部分のローンを完済してしまうと、住宅ローン減税の適用がなくなってしまいます。
国税庁：Q2 土地等の住宅ローンである場合
ここで私のケースを復習。
私には2つローンがあって、金利は以下のようになりました。
- 土地：0.98% → ０78%
- 建物：0.98% （変更なし）
さて、長くなってしまいましたが、もし同じように住宅ローンの返済額を減らしたいと思っている方に少しでも参考になれば、と書いてみました。
私の経験をもとに書いているので、全てのかたに当てはまるとは限りませんが、お役にたてれば幸いです。
0 コメント:
コメントを投稿